Romeu Chap Chap - Presidente do Secovi-SP e da Romeu Chap Chap Desenvolvimento e Consultoria Imobiliária
O renascimento do mercado imobiliário - resultado de várias medidas governamentais que garantiram marco regulatório mais adequado às operações de crédito e abundantes recursos para o financiamento habitacional - também se faz acompanhar de fato antes inimaginável, haja vista as condições adversas enfrentadas pelo setor por mais de uma década: a capitalização de empresas incorporadoras e construtoras por meio da abertura de capital e lançamento de ações no Novo Mercado da Bovespa.
Nos últimos 20 meses, conforme revelam várias reportagens publicadas pelo Estado, muitas dessas empresas foram ao mercado. Todas de grande porte, que estão conseguindo reforço de caixa extraordinário graças ao bom desempenho de suas ações (há casos de valorização superior a 100%).
Tais resultados são animadores. Afinal, indicam que a credibilidade dos investidores no segmento está cada vez mais fortalecida e sinalizam que princípios da governança corporativa - para a qual a transparência é valor absoluto, ao lado da competência tecnológica e da capacidade de gestão - devem ser cada vez mais disseminados e praticados.
Entretanto, e como sempre, há o outro lado da moeda. Muitas empresas de pequeno e médio portes se revelam extremamente preocupadas com a possibilidade de serem devoradas pelas grandes incorporadoras e construtoras. Com capital, estoque de terrenos e expertise, não será nada difícil que se instalem em todo o País. Verdadeiros tigres famintos que - cientes de que mesmo o maior mercado de imóveis do Brasil, São Paulo, tem limites em termos de demanda e disponibilidade de áreas para novos empreendimentos - precisam ultrapassar fronteiras e iniciar um amplo processo de diversificação e expansão geográfica.
Tal preocupação vem sendo sistematicamente debatida no Secovi-SP, sindicato que representa a indústria imobiliária. Mas, das discussões, percebe-se que a proposta não é bem essa.
Para permanecerem grandes, essas empresas não pretendem ser gigantes. O caso da construtora Encol legou várias lições. O mercado aprendeu que no ramo imobiliário o gigantismo é uma deformidade. Mais ainda, que tamanho não é documento quando o que importa é conhecer profundamente as peculiaridades de cada localidade: quais são as leis de zoneamento, o perfil do público-alvo, os tipos de unidades mais adequados, etc. Por mais bem-feitas que sejam as pesquisas, a cultura de um lugar está com quem ali vive.
Assim, a estratégia das chamadas "grandes" não é adquirir ou concorrer com as empresas de menor porte, mas fazer parcerias com elas. E isso já está acontecendo, dentro de um ciclo extremamente benéfico para o mercado. Cada uma das partes entra com o que tem de melhor e todo mundo trabalha. E há ainda outra vantagem: a transferência de conhecimentos, com o que a incorporação e a construção no Brasil estarão em permanente processo de "upgrade".
Sem dúvida, a parceria é a nova onda do mercado imobiliário nacional. Aliás, uma onda que, guardadas as devidas proporções, também chegará a São Paulo, por uma razão muito simples: a dificuldade em se encontrar terrenos para incorporar. Portanto, a saída para continuar operando nessa praça será compartilhar, realizar obras conjuntas, para garantir, sim, o atendimento da demanda, mas sem ultrapassar sua capacidade de absorção e saturar o mercado, o que será prejudicial tanto às pequenas (que não terão chance de atuação) quanto às grandes empresas do setor (que, além disso, terão suas ações desvalorizadas).
Importante adicionar que a filosofia das parcerias é seguida pelos grupos internacionais que decidem ultrapassar fronteiras. Nos últimos meses, rara é a semana em que não recebo representantes de grupos estrangeiros interessados em investir no setor. O Brasil é a bola da vez.
Agora, e diferentemente do período de estagnação que todos queremos esquecer, o futuro de nossa indústria imobiliária dependerá da inteligência de seus atores. Felizmente, a maioria deles não é adepta da autofagia, o que indica que teremos pela frente um promissor horizonte para a execução de novos empreendimentos, inclusive no que se refere ao segmento de imóveis populares, no qual o déficit de milhões de unidades se constitui em campo de oportunidades.
Fonte: O Estado de S.Paulo
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